近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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