导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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