导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗p>

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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