近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧jī)础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月3偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧1日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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