导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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