导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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