导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(li首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式ú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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