5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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