一线城市，也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二(èr)手房指导价被称为“核弹级”政策(cè)，其(qí)次深圳几乎(hū)是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市，最后(hòu)深(shēn)圳(zhèn)是(shì)房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方(fāng)参考价（指导价），银行(xíng)核(hé)定房价以网签(qiān)备案价和(hé)评估价孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消息，目(mù)前深(shēn)圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式(shì)通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按(àn)照(zhào)新的规则进行(xíng)，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些(xiē)事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全(quán)市3595个(gè)小区(qū)的参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历了这(zhè)两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导价打(dǎ)七折(zhé)即700万(wàn)，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力(lì)，相当(dāng)于强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事(shì)实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实(shí)施二手(shǒu)房指导价的(de)10个城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研(yán)究中心数据显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测(cè)，如(rú)果案例属实，买家的实际(jì)购房成本高(gāo)达20万/平，目(mù)前价格跌至14挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多(duō)年新低，学区房神(shén)话(huà)不再，房产(chǎn)中介的日(rì)子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一(yī)线城(chéng)市也不端着了(le)。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡(héng)家庭购房支(zhī)持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家(jiā)庭在新房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市(shì)商品(pǐn)住宅销售价(jià)格变动情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然是同(tóng)比去年依(yī)然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增(zēng)长(zhǎng)了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面推动(dòng)二(èr)手(shǒu)房“带押过(guò)户(hù)”全国实(shí)施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二(èr)手房(fáng)交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业(yè)、房地产企(qǐ)业要(yào)发挥国民(mín)经济“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常识，从(cóng)字面理解一下这(zhè)两(liǎng)个(gè)词(cí)，意(yì)思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住(zhù)，小(xiǎo挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)船不就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶持(chí)楼市(shì)的政策，还(hái)有(yǒu)一大波(bō)正在路上...

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