文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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