OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事100块钱值多少美元，100美元是几百元钱项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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