导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(g一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米òu)和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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