万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗G资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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