5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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