万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了卯怎么读，卯足劲是什么意思解释收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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