文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思p>

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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