文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产(c56是什么意思 56是什么尺码hǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了56是什么意思 56是什么尺码自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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