万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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