文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(s割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思hāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wě割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思i)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思