近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi币值是什么意思，硬币的币值是什么意思)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)币值是什么意思，硬币的币值是什么意思单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 币值是什么意思，硬币的币值是什么意思