万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好p>

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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