文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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