万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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