5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多镇关西是谁，镇关西是谁打死的出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(q镇关西是谁，镇关西是谁打死的ī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(镇关西是谁，镇关西是谁打死的dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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