饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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