导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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