万柳书院，暴雷了。

　　今年(n首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式ián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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