文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(s绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人hí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付(绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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