近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(p鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救íng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lè鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救i)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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