近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)RE一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱ITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(s一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱hōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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