近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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