5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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