5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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