文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么