万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(ji可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句ǎn)单。

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　　富人被精准收割？可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句ng>

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句strong>

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？