OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格(润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身(shēn润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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