万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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