万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(连云港灌南邮编号是多少běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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