饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范km是公里吗，1km等于多少公里(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的km是公里吗，1km等于多少公里精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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