万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别p>

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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