近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(j什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型ià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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