近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位长征有多长公里 红军长征一共用了几年(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(t长征有多长公里 红军长征一共用了几年óng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交长征有多长公里 红军长征一共用了几年易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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