OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因结婚以后他那个越来越大了其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，结婚以后他那个越来越大了但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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