导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么>

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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