饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tó公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站ng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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