文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(h一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋òu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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