饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？jì)服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(z现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？hī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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