文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及(jí美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天trong>

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。