导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式