5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思